惠誉：奥园可能更容易受到行业下行风险的影响

　　1月18日，奥园集团发行的优先美元票据被惠誉评级评为“BB-(EXP)”级。

　　由于该票据为优先无担保债务，其与奥园的主体信用评级保持为同一水平，所得款净额将被奥园用于离岸债务再融资以及一般企业用途。

　　惠誉认为，奥园地域多元化发展日益增长，并拥有充足的可销售资源，尽管增速放缓，但快周转战略和强大的执行力可以维持其销售增长。奥园的2018年合同销售额同比增长了一倍，达到910亿元，超出全年目标25%。

　　奥园在2017年加速了收购土储的速度，2017年将其年销售额的70%用于土地收购，2018年上半年这一比例为47%，而2013-2016年为30%。

　　惠誉预计，2018-2019年奥园的土地收购款将会占到其销售额的40%-45%，土地主要来源为收并购，该来源能够控制其平均土地成本。2018年上半年奥园的土地平均成本低于2065元/平方米，为惠誉2018年全行业平均预计售价的20%。

　　截至2018年上半年，奥园的土地储备总建筑面积为3000万平方米，足够其进行三到四年的开发。51%的土地储备位于珠江三角洲，其中一半以上位于大湾区。其余部分分布在中西部、长江三角洲、环渤海地区及北京周边市场。奥园计划继续实施均衡的城市布局，不过重点仍在包括11个城市的大湾区。

　　财务方面，奥园的杠杆率从2017年35%和2016年的33%进一步上升至2018年上半年的40%左右。其原因是2017年以来的加速购地战略。建筑成本的支出可能会随着合同销售额的增加而增加，从而提高杠杆率，但公司的财务状况应会在未来12-18个月内保持健康。

　　值得注意的是，惠誉提醒奥园可能会更容易受到行业下行风险的影响，原因是奥园比其他“BB-”评级的同行，下沉城市等级更低，并且面临着更高的商业地产风险。其合约销售价格平均为10500元/平方米，低于13500-19500元/平方米的禹洲地产与龙光地产的价格区间。奥园的大多数三四线城市都是卫星城，受益于限购城市的溢出效应。但由于2019年市场情绪恶化，惠誉认为三四线城市的住房市场将更加脆弱。

　　惠誉表示，奥园对商业地产销售大量投资，但其销售率低于住宅产品，也更容易受到经济周期影响。这使得奥园比仅销售住宅的同行更容易受到操作风险的影响。根据多元化战略，2017年奥园的年销售额中只有25%来自商业地产。惠誉预计其产品组合将在短期内保持稳定，因为其2017年底商业地产占2018年可销售资源的20%。

（文章来源：观点地产网）