万科获批80亿多家房企公司债被拒 房企租赁融资分化

　　10月26日，万科公开发行总计为80亿元的住房租赁专项债第二期，融资规模为20亿，用以在佛山、上海的三个住房租赁项目的发展。

　　万科租赁进阶

　　万科此次发行的租赁公司债规模不超过人民币20亿元(含20亿元)，最终确定的债券票面利率为4.18%、年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

　　今年6月11日，万科80亿的住房租赁专项债获批，本次债券的发行是该专项债的第2期。今年8月，万科已经完成了首期债券发行，发行规模15亿元，当期票面利率4.05%。

　　拿下80亿住房租赁融资的万科，在布局租赁业务上也加快了脚步。

　　万科是房企中最早发展租赁业务的开发商，也是目前租赁在营规模和持有房源最多的开发商。

　　住房租赁专项债的发行，是万科在租赁道路上的一大迈步，将为万科租赁住宅业务发展提供有力的资金支持。

　　其他资金实力雄厚的开发商也在积极布局租赁。10月22日，华润置地以底价1.2亿元竞得上海松江区泗泾镇租赁住房地块使用权。

　　公开资料显示，此项目将建设租赁住房不低于825套，由华润置地长租公寓品牌“有巢公寓”运营。有巢公寓今年6月发布，运营主体为有巢科技投资有限公司。

　　房企租赁融资分化

　　2017年至今年上半年，房企租赁金融大爆发，有多个租赁类RE？ITS获批，如保利发展、碧桂园等，也有多个房企发行住房租赁ABN、公司债如招商蛇口、龙湖等。

　　2018年3月22日，龙湖集团发行了全国首单住房租赁专项债券，第一期30亿，债券票面利率5.6%，为龙湖缓解了租赁业务融资难题。

　　4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，为住房租赁资金渠道设立“绿色通道”，一时间，房企蜂拥而至。

　　但据了解，目前的住房租赁融资主体以国企和头部房企为主，运营商和中小房企仍旧面临融资难题。

　　根据万科公告，2018年7月13日中诚信证评评定万科的信用等级为AAA，评级展望稳定，本期债券的信用等级也为AAA。这是房企在国内融资的最高信用水平。

　　年中，房企租赁融资出现明显分化，大批房企申请住房租赁专项债券遭遇“滑铁卢”。

　　5月19日，上交所信息显示富力地产该住房租赁专项60亿元公司债项目为“已回复交易所意见”；5月29日，上交所信息显示，这一项目状态转为“中止”。

　　富力未公布中止原因。公开资料显示，截至目前，富力地产并无真正涉足长租公寓的具体项目。

　　5月25日，花样年中止了“花样年集团(中国)有限公司2018年非公开发行住房租赁专项公司债券”的发行。

　　对此，花样年相关负责人表示，该项债券不是被中止，而是由于为调高评级，公司主动延迟发债，从评级机构获得相关债务评级后会重新启动发行程序。

　　10月23日，据上交所披露信息显示，奥园集团拟非公开发行的2018年住房租赁专项公司债券被上交所中止发行。该债权计划融资规模10亿元。目前尚不清楚何种原因中止。

　　业内人士指出，房企租赁融资出现分化，是因为很多房企将其只当成了融资渠道，而并没有真正推进租赁业务。

　　今年以来，房企国内融资严格收缩，而房企的负债率又不断上升，租赁金融产品成为一个窗口和突破口。

　　更深层的原因是，克而瑞分析认为，租赁市场容量大，投资回报周期长，资金缺口大，现在的融资量还远远不够；住房租赁专项债券标准也有待更加规范与细化；目前的资产证券化产品暂无成熟的权益退出机制。

（文章来源：城市金融报）