断供潮致法拍房激增？

　　近日，深圳楼市惊传“断供潮来袭，法拍房七折甩卖”的消息。事实上，当前的法拍房起于至少两年前的诉讼。两年前，楼市火爆，与断供一说几乎毫无关联。法拍房虽然在当前冰冷的楼市中显得优惠多多，但这里面也是门道复杂，险象环生。

　　各地数量激增

　　在各地“房闹”抗议降价的喧嚣声中，楼市整体入冬已是不争的事实。

　　11月15日，国家统计局发布了10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，无论是一线、二线还是三线城市，二手房市场已迎来全面降温。作为风向标的北上广深，10月二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比9月扩大0.1个百分点。

　　楼市拐点隐现，刚需客如何突破市场价，甚至突破限购，买到最便宜的房子？不少业内人士给出的答案是法拍房。

　　新金融记者调查发现，近期北京、深圳、杭州、天津等地的法拍房确呈激增态势。11月16日，记者登录阿里司法拍卖平台看到，当前全国法拍房数量高达979248套，其中拍卖正在进行中的就有9019套。近百万套的法拍房市场，已成为不可忽视的房地产要素。

　　惨淡的金九银十过后，北京的楼市已是强弩之末，法拍房却备受关注。截至11月16日，阿里数据显示北京有多达5252套的法拍房。占据“头条”位置的，是石景山区玉泉西街1号院一套60.69平米变卖房产。在变卖周期还剩13天的情况下，该房产已引发12218次围观，41人设置提醒。新金融记者看到，该房产评估价为423.69万元，变卖价338.95万元，加价幅度5000元，相当于打了8折。

　　值得一提的是，该房产所在小区基础设施条件较优，距北京地铁1号线玉泉路站约1.2公里，周边分布有永辉超市、家乐福超市、玉泉路小学、中国武警总医院、招商银行等。计划参与竞拍的“北漂”李桦(化名)对新金融记者表示，这里距西四环中路五棵松桥西北约2.4公里，生活配套设施较为齐全。“最关键的是，变卖房产可贷款，对我这样的刚需客而言诱惑巨大。”

　　相对于“仅仅”便宜100万元的一般法拍房，在京参与法拍的购房者对四合院更为青睐，因为省钱额度可达数千万元。8月15日，一套建于1949年、位于东城区寿比胡同15号的458.9平米四合院启动司法拍卖，其市场评估价为1.04亿元，楼面单价高达226560元/平米。引人注目的是，此处四合院首拍价为8317万元，较评估价低近2100万元，引发超3万人次围观，475人设置提醒。不过，其较高的价格仍导致流拍。9月28日，该四合院起拍价降10%至7486万元，经历17轮竞价后以8046万元成交，相当于评估价的77%。

　　在一线城市深圳，法拍房市场同样热度惊人。深圳法拍房公司广安居业统计数据显示，2017年深圳全市法拍房共2100套，今年已达2800套左右，增幅为33%。特别是近半年以来，深圳法拍房增加了50%左右，成交率达到91.99%。新金融记者了解到，通常情况下，法拍房的首拍价格预留了30%的空间给市场操作。如深圳有客户以490万元拍下了市场价750万元的房产，刺激了更多购房者参与竞拍。

　　最早上线法拍房的新一线城市杭州，也是绝对热点区域，目前显示的法拍房数量达到25390套。阿里拍卖联合诸葛找房发布的研究报告显示，10月杭州二手住宅挂牌价跌至38248元/平米仍乏人问津，1939套的成交量更是创下一年最低。与之形成鲜明对比的是，杭州线上拍卖住宅以均价25523元/平米受到追捧，成交量164套是常规交易市场的近10%，平均溢价率也回升至20.79%的较高水平。

　　天津方面，1月15日至11月15日，状态为“已结束”的法拍房数量达2616套，较去年同期的1721套大幅增加52%。其中，河西区友谊南路与左江道交口东南侧泉水园一套174.37平方米房产，评估价660万元，起拍价仅370万元，吸引了2600次围观，62人设置提醒，5人报名。在加价幅度为10000元的条件下，该房产经过多达87轮的激烈竞争，最终成交价接近468万元。

　　与断供关系不大

　　2016年7月，在距天津市区30公里的静海团泊湖南岸，来自河北沧州的王强(化名)，从亲友处东拼西凑了20万元首付，“押宝”圣水湖畔小区一套100平米房源，均价约6600元/平米。按照他的预测，2017年7月该房源均价便能破万，一年时间可净赚40万元。

　　谁料随后楼市调控不断加码，圣水湖畔的房价根本无力上攻，王强被2017年3月底一夜消失的客户彻底打蒙。当年6月，圣水湖畔二手房价格已回落至7047元。仍对房价反弹抱有期待的王强咬紧牙关，一边还着每月3000元的房贷，一边应付亲友的讨债。

　　2018年，圣水湖畔房价一路走低，月薪只有6000元的王强终于顶不住了。为了尽快止损，他以50万元的价格将房产“亏本”出售，谁知三个月来没有等到一个看房者。

　　11月16日，新金融记者以购房者的名义来到圣水湖畔，我爱我家的经纪人强力推荐了此处房产：“房子你放心，肯定不是凶宅，也没有债务纠纷，降价这么多就是因为业主快还不起月供了。如果再卖不掉，他只能断供了，房子也会被银行收走上线司法拍卖。”

　　新金融记者调查发现，如今的静海楼市，早已不是两年前随意加价的卖方市场，团泊湖边的部分项目在环境、配套上的缺陷，进一步导致房源无人问津。周边居民坦言，在这里购房的多是京冀投资客。“他们拿到钥匙后再也没有露过面，就是赌一波大涨。如今市场不景气，很多做短期投资的人手上有好几套房，供不起的房子就只能拍卖了。”

　　如王强一样背负巨大还款压力的投资客对法拍房的激增，确实起了一定的推波助澜作用。也有媒体指出，其中不少房源来自于还不起月供的投资客。“随着楼市进入深度调整期，他们的资金链断裂，只能将房产拍卖还债。”也有观察人士指出，2008年各地特别是深圳曾出现过断供潮，法拍房增加与楼市投资投机需求密切相关。事实真的是如此吗？

　　必须指出的是，虽然法拍房中不乏断供房，但若说是断供引发了法拍房激增，则有些危言耸听。深圳市中级人民法院相关负责人表示，近半年来深圳法拍房增加的最主要原因，是年内加大了司法网拍的推广力度。不愿透露姓名的业内人士介绍，在天津的法拍房源中，断供的只占少数，多数是债务纠纷，“企业房源尤其住宅类企业房源很少，绝大多数均为个人房源，但其中有多少是因为断供导致房源被拍卖，目前并没有确切的数据。”

　　一般情况下，民间纠纷、司法没收、贷款违约等情况下房产会成为法拍房。而按照一般流程，当期待拍卖房源至少是两年前的诉讼，不可能当下断供法院马上就查封拍卖。2016年10月4日，深圳正式加入本轮楼市调控大军，此前的2015年是深圳房价高歌猛进的一年，那个阶段大批房源断供的可能性很小。

　　所以，一些观点认为，深圳法拍房数量增加是断供潮带来的，这也不符合事实。而对于法拍房来说，这永远是一个独立的市场，它可作为经济走势的风向标，但绝非是房价趋势风向标。

　　与此同时，链家中介人员对新金融记者表示，并没有明显感受到出现了客户断供的现象，另一方面，购房客户一般十分重视征信问题，不会轻易断供，市场也还远未到会出现大量断供的情况。

　　由于今年以来深圳通过网络司法拍卖房源的现象在增加，因此得到的关注也更多，不能简单以司法网拍房源增加来衡量房地产市场。中原相关负责人也表示：“客户出现断供的情况较为极端，并不多见。”

　　收房清场难

　　法拍房并非这一两年才有的新鲜事物。

　　事实上，早在2012年，淘宝司法拍卖平台就已经上线。只是当初进驻的各地法院较少，知名度不高。随着各地区县等较为终端的法院纷纷进驻，网上司法拍卖平台法拍房才真正地曝光在每一个普通百姓面前。

　　目前，全国铺开的限购政策，让很多人一夜之间失去了“房票”，同时也衍生了许多与“房票”相关的灰色利益行业，费用几千至上万元不等。加上新政细则迭出，不断查漏补缺，所以，破解限购的方法也越来越少，越来越难。

　　而法拍房，则是为数不多的合法避开限购的渠道之一。目前除北京外，其余各大城市均未对法拍房实施限购。也就是说，购买法拍房，可以游离于政府的政策之外，不限购。

　　不过，新金融记者翻查最具代表性的深圳市中级人民法院官网发现，参与网上司法拍买房源目前仍是围观者多，参与者少。

　　深圳市中级人民法院官网显示，10月份进入深圳司法网拍的房产案例有26起，其中有6个撤回，最终成交15起，每起显示的报名人数普遍只有2人，最多只有5人，甚至有几起无人报名竞拍。

　　另根据乐居的数据显示，面积大小也直接影响着房源流拍的几率。据乐居不完全统计，在10月流拍的54个法拍房中，有41个房源的面积超过130平米，占比74.5%。有参加过法拍房竞拍的网友曾表示，自己在挑选法拍房的过程中，首先要看的便是房源面积的大小，太大的房子基本都会放弃，因为总价难以接受。“无论这套房子单价有多诱人、位置有多合适，面积的大小才是我最终做出选择的关键。”

　　有业内人士指出，司法拍卖的房源虽然价格相较市场价有优势，但后期的潜在风险也不小，加上现阶段市场下行，购房者也谨慎了很多。

　　不过，司法拍卖的房源最终成交价普遍还是比市场价低10%