唐激杨委员建议：降低商品房预售资金监管比例

　　广州市政协十三届三次会议于1月14日至17日，在白云国际会议中心举行。会议期间，广州政协委员、广州万科企业有限公司总经理唐激杨提出，对《办法》尤其是商品房预售资金监管有关条款再次进行修订的建议。

　　根据《广州市房屋交易监督管理办法》(2014年修订，以下简称《办法》)：商品房预售款实施全额监管；项目完成初始登记前，预售款应当用于购买必需的建筑材料、设备和支付施工进度款、法定税费；账户资金足以满足项目竣工验收合格和初始登记需要的资金可申请用于其他用途，监管账户根据项目开发进度需留存足额的累积划拨预售资金规定比例。上述条例对减少城市烂尾楼出现、规范房屋交易行为、保证房屋交易当事人合法权益等方面发挥了重要作用。但是，随着市场形势变化，我市地价快速上升，商品房预售监管资金(包括土地成本、建设费用、税费、利润等)中的土地成本占比持续提高，导致监管资金已远超项目完工所需要资金。

　　唐激杨介绍，对商品房预售款实施全额监管既无实际的必要性，同时也产生了一些问题：第一，房地产是资金密集型产业，在开发过程中房企必须支付地价、银行融资利息等大宗开支。第二，房企资金大量留存在监管账户，推高了融资成本，降低了经营效率。第三，由于对商品房预售款实施全额监管的导向要求，广州市各区之间在监管方式和执行标准上出现了较大差异。

　　据悉，针对市场变化和监管问题，近年来，全国超过10个省市优化了商品房预售资金监管办法，调整了监管比例、缩短了监管期限。

　　对此，唐激杨提出的具体建议如下：一、降低预售资金监管比例。(一)不再对预售款进行全额监管。建议通过出具专项审计报告或根据施工合同，确定工程建设所需资金，以此为标的作为留存资金的额度；或者只监管预售资金的50%。(二)当项目取得《建设工程规划验收合格证》或竣工备案验收表时，已无烂尾可能，应允许申请解除预收款监管。

　　二、灵活调配同一法人项目间的监管资金。对市内同一法人的不同项目，按照不小于覆盖所有项目风险所需资金的原则，允许企业调配监管账户留存总额。

　　三、凭银行保函免除等额预售监管资金。银行保函即银行开具的现金保函，具备符合条件即刚性兑付的特征，具有很高的安全性。同时银行信用等级可有效保障资金监管安全。建议允许凭银行保函或保险保函免除等额预售监管资金。

　　四、制订规范便利的超出资金申请程序。建议市里统一各区做法，制订规范便利可操作的超出资金申请程序，优化超出资金提取流程，缩短审批期限，减少资金占用时间。

　　五、对守诚信高信用的企业适当降低留存比例。结合《办法》第二十六条“房地产行政主管部门应建立网络监管平台和信用评价体系”的要求，秉承守信激励、失信惩戒的原则，建议对守诚信高信用等级的企业适当降低各节点的预售资金留存比例。

（文章来源：中国发展网）