原建设部副部长：应完善税收政策 防止部分人钻政策漏洞投机炒房

　　原建设部副部长、中国房地产业协会会长刘志峰谈40年房改路

　　应完善税收政策 防止部分人钻政策漏洞投机炒房

　　“房改与改革开放同岁”，刘志峰的开场白简洁明了。他常用这句话来纠正外界对房改始自1998年的普遍看法。

　　虽已年届古稀，但刘志峰思路清晰，非常严谨，或许是多年从事政策研究制定相关工作保留下来的习惯，采访过程中他不时翻找文件资料，对房改进程中每一个时间节点都力求准确。

　　改革开放初期，面积狭小的“筒子楼”盛行，每个单间大约只有十几平方米，一家三代挤一间房是普遍现象。住房短缺是当时突出的社会问题，住房制度改革迫在眉睫。

　　1992年，刘志峰担任国家体改委副主任兼国务院房改领导小组副组长，分管住房改革、土地制度改革、社会保障制度改革等多项工作。从此，他与中国房地产市场结下了“不解之缘”。

　　房改初期巨大的阻力让刘志峰至今记忆犹深。那时候，谈论房子的买卖一度上升到国有资产流失的高度，受当时社会观念和福利分房制度的影响，加之涉及到多方面改革，房改举步维艰。

　　在当时，为拿出一套初步的政策方案，刘志峰带队在全国各地开展调研，历时8个多月，召开上百次座谈会，听取了各领域2000余专业人士的意见。

　　1998年国务院正式取消福利分房制度，住房供应货币化分配取得突破性进展，房地产业开始进入快速发展道路。

　　同年，刘志峰调任建设部副部长，直到2007年卸任；15年间，他一直从事房改工作，参与了房改重大问题的研究决策和重要文件的起草、部署、实施。2016年至今，刘志峰担任中国房地产业协会会长，仍为住房制度改革奔走呼号。

　　房改初期阻力大：有退休副书记带头买房被批判

　　“房子都卖了，我们干什么？”时隔近30年，现在回想起当年各地方房管局局长的发问，刘志峰记忆犹新。

　　这一幕发生在1993年11月29日~12月1日期间召开的全国第三次住房制度改革工作会议上，刘志峰提出“售租建并举，以售为主”的新房改方案，一改前次住房制度改革工作会议上定下的租、售、建并举，以提租为重点，“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则。

　　“开会各个地方的房管局局长都来了，他们说房子都卖了，我们干什么？我说搞市场经济，公房卖了要干的有很多，比如物业服务、产权管理、房地产交易等。”刘志峰回忆道。

　　刘志峰说的“公房”是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，个人只有承租权而没有所有权，是从中华人民共和国成立以来一直沿用的低租金福利分房制度的特殊产物。

　　随着经济发展，实行已久的低租金福利分房制度已不再适应社会需求。到改革开放初期，1978年城镇人均住宅建筑面积仅有6.7平方米，低于1949年8.3平方米，加之大量知青返城，住房短缺成为当时十分突出的社会问题。

　　“解决住房问题，能不能路子宽些”，1978年9月，改革开放总设计师邓小平强调。一年后，国家城建总局选择西安、南宁、柳州、桂林、梧州5个城市，开展向职工出售新建住房的试点，由政府统一建设住房，以土建成本价向居民出售，房改开始起步。

　　“原来分房一分钱不要，职工工资很低，当时试点售房以土建成本价向职工出售，三四百块钱1平方米，即使这样职工也买不起，单位也拿不出钱来建设，因此进展比较缓慢。”刘志峰说。

　　1980年4月，邓小平再次谈话指出，城镇居民可以个人购买房屋，也可以自己盖，新房、老房均可出售。1982年4月，国务院同意选择郑州、常州、四平、沙市4个城市，开展新建住房补贴出售试点，由政府、单位、个人各负担房价的三分之一。

　　第二次试点售房，和第一次一样，收效依然不理想。刘志峰把原因归结为两点：一方面社会整体大环境下，国家、地方政府、企业财力困难，没有足够的资金用于住房建设；另一方面，长期福利分房、低租金使用的同时实行低工资制度，职工支付能力不足。

　　“加上住房福利制影响，职工早晚都会分到房子，就付个房租，按照套内面积，房租也就每平方米5分钱、1毛钱。”两次试点售房收效甚微后，1986年国务院成立房改领导小组，下设办公室负责协调全国住房制度改革。随后，国务院相继批准烟台、蚌埠、唐山等城市的住房制度改革方案，主要内容是按照提租和补贴持平的原则，大幅提高租金，同时给予相应补贴。

　　在总结试点城市经验的基础上，1988年召开了第一次全国住房制度改革工作会议，形成了以提租补贴为核心的第一个全国性住房制度改革方案。“假设原来租金是1毛钱每平方米，现在提到5毛钱，补贴4毛钱，职工自己掏1毛钱，也有政府和企业拿不出钱，实际进展还是比较缓慢。”刘志峰告诉《中国经营报》记者。

　　据刘志峰介绍，到1990年，全国共12个城市、13个县镇和一批企业出台了以提租补贴为主要内容的房改方案，但由于提租补贴幅度赶不上物价上涨的幅度，因此大幅度提租面临地方政府财政困难和居民承受能力问题，阻力也很大。

　　1991年6月、11月国家又接连出台了关于住房制度改革的文件，确定了租、售、建并举，以提租为重点，“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则。

　　“从1978年到1991年之间，房改总体来讲处于探索阶段，有一定成效，但是步子缓慢，当然也为后面改革积累了一些经验教训。”刘志峰如此评价房改第一阶段的工作。

　　1992年刘志峰开始担任国家体改委副主任兼国务院房改领导小组副组长，一年后的全国第三次住房制度改革工作会议上，他提出以售为主的改革方案。“为什么我提出以售为主？”刘志峰突然反问道。他认为过去实行住房低租金制度，因此工资中住房消费含量比较少，约为5%，而国外职工工资中一般住房消费含量约达20%。

　　据刘志峰回忆，允许公房出售之初，面临不小阻力，甚至有人认为会导致国有资产流失。他讲了一个小故事，当时有一位市委副书记，马上面临退休，市里动员其带头买房。这位老书记党性挺强，很快同意了。算完账，买房大概要花2万多块钱，老人家把存折里的钱都拿出来了。“过了几天，要批判私有化，这个事让市委非常作难，市里又动员这个老同志说你别买了，现在把钱退给你。老同志就提出来，原来我是定期存款，你们非得让我买房，我这利息损失谁给补啊？”

　　退休老书记波折的买房故事只是当时住房市场的一个缩影。“所以房改就是这样反复，推进过程非常不容易”。

　　直到1994年7月，国务院印发《关于加快城镇住房制度改革的决定》(以下简称“43号文”)，明确了向职工出售公房是形成住房市场的必要前提，从根本上破除了“卖房就是搞私有化”的说法；同时明确了公房中既有国有资产，也有职工应得的相当比例的工资，作为实物性分配给职工，因此公房可按一定折扣价格出售。43号文的主要内容可以概括为“三改四建”。

　　政策出台需审慎：房改方案出台前曾调研8个多月

　　面对地方房管局领导的发问时，刘志峰担任国家体改委副主任兼国务院房改领导小组副组长，正式参与国家房改工作一年多。过去那一年，是刘志峰15年房改生涯中印象最深的一段时间。

　　1992年底到1993年七八月份，刘志峰带队在全国范围内开展房改工作调研，召开了上百次座谈会，分别听取专家学者、实际工作者和企业及地方政府负责人、国务院相关部门近2000人的意见。

　　“那时交通不方便，调研8个多月，很辛苦。因为房改比较复杂，不是单项的改革，涉及到国家、企业、单位、职工多方面的利益关系，又涉及到经济体制改革、社会制度改革，以及整个社会稳定。另外，房改和企业改革相关，也涉及到部门利益。”

　　历时8个多月调研后，1993年刘志峰拿出了“以售为主”的综合房改方案，这套方案最大的亮点在于对房改的整体思路做了调整，刘志峰将其总结为“六化”，具体而言分别是产权自有化、分配货币化、建设产业化、供应社会化、保障多样化、管理专业化。

　　“把原来成套的、符合标准的公房拿出来卖，收回的资金用于启动房改，这样政府建房有一部分资金了，还要建商店、学校等配套。”

　　在刘志峰看来，1994年出台的43号文至今也不过时，“三改四建”内容非常完善。经过几年努力，到1997年，我国城镇新建住宅投资达3319.67亿元，是1980年的25倍；城镇人均住宅建筑面积在城镇人口大量增加的情况下达到17.8平方米，是1978年的2.65倍。

　　但不容忽视的是，43号文提出的货币化改革仍未取得突破，在存量住房逐步进入新体制的同时，新建住房又不断进入旧体制。

　　1997年，金融危机开始席卷东南亚，所到之处企业倒闭、工人失业，社会经济一片萧条。为应对亚洲金融危机，保持经济平稳增长，迫切需要扩大内需，培育新的经济增长点。1998年，时任国务院总理的朱