核心区域空置率升至10.6% 上海商业地产“生意经”难念

　　进入四季度以来，魔都上海全新购物中心和存量改造项目都进入了集中释放期。据不完全统计，今年9月，上海有凯德晶萃广场、置汇旭辉广场、青浦宝龙广场、世茂广场等项目开业入市。10月份也有10家商场开始迎客，其中5家正式营业，5家处于试营业状态。

　　连日来，《中国经营报》记者实地走访了上海华润万象城、凯德星贸、兴业太古汇、月星环球港、吴泾宝龙广场等多个商业综合体项目发现，各商场均有不同数量的店铺处于闭店或围栏情况，部分商场存在人气不足的问题。

　　针对上述问题，记者分别致电宝龙地产上海公司 (以下简称“宝龙地产”，1238.HK)以及华润置地上海公司 (以下简称“华润置地”，1109.HK)进行采访。

　　宝龙地产方面回复记者称，目前吴泾项目在整体升级，现有4家商家在装修。华润置地方面在回复记者时表示，上海万象城开业一年以来，整体项目定位正循序渐进的提升，公司将基于项目自身特色实现稳步升级，体现万象城轻奢时尚、品质生活的品牌定位。

　　核心商圈项目首层租金上调竞争激烈

　　位于上海市轨道交通10号线紫藤路站上盖的华润万象城已开业一周年，据商场工作人员介绍，目前商场有300多家品牌入驻，开业率达九成以上。记者在商场六层内走访发现有8家商铺处于围栏状态，并标有“COMING SOON”“即将开幕敬请期待”“OPENING SOON 即将开业”等字样，这8家商铺就包括CALVIN KLEIN、COACH等奢侈品牌。

　　此前，根据相关媒体报道，上海协信星光广场出现多品牌撤店。本报记者实地走访发现，确有多家店铺处于闭店之中，商场内的顾客寥寥无几。记者向工作人员询问商场的入驻品牌量，对方表示因为目前商场正在大规模品牌升级，具体的数字不方便告知。

　　戴德梁行华东区研究部统计数据显示，第三季度，上海协信星光广场首层租金报价为每平方米每月253元，空置率7%，客流量等级为“人气一般”；华润万象城首层租金报价为每平方米每月772元，空置率9%，人流量大，但是客单转化率低。

　　仲量联行发布的数据显示，2018年第三季度，上海有凯德晶萃广场、世茂广场、智汇旭辉广场等项目开业入市。受部分新开业项目的空置率高于平均水平影响，核心区域空置率从10.2%上升至10.6%。此外，核心区域零售市场首层租金同比上涨1.9%至51.1元每天每平方米，非核心区域首层租金同比上涨3.5%至20.2元每天每平方米。

　　记者同时走访发现，位于南京西路核心商圈且定位高端的兴业太古汇也有部分店铺仍在围栏装修中尚未开放，在走访中并未发现很多前来消费的顾客。家住静安区的吴小姐向记者表示，虽然兴业太古汇定位精品、高质量的商业地产项目，商场内也不乏香奈儿等化妆品牌，但是多数人来太古汇都是冲着餐饮去的，不太会在太古汇买奢侈品，这是因为南京路上已经有中信泰富、恒隆、久光等奢侈品店。

　　记者实地走访月星环球港发现，商场内仍有少许店铺未开业，大多为一些餐饮与服装品牌。对此，记者多次致电环球港均未得到回应。

　　上海购物中心协会品牌专业委员会秘书长杜斌认为，购物中心存在商铺未开业、围栏的情况，一方面由于竞争越来越激烈，另一方面是因为购物中心的租金与人流量不匹配，导致租户退租。一般来说，商场内商铺的退租保持在5%~10%之内属于正常范围，每隔大年(三年、五年、八年)品牌的更新换代会更高，甚至高达30%到40%，同样属于正常范围。

　　同质化项目偏多网红业态人气不足

　　除了核心区域空置率的上升，在业态布局方面，记者在实地走访中了解到，各大新开业的商场主要以购物、餐饮、亲子和娱乐等商业业态为主，同质化项目较多。不同于以往传统的购物中心，新增的商业体基本都引入体验式消费。

　　仲量联行华东区及上海董事总经理吴允