调控重压下的房企困局：保利润还是要现金？

　　“再等等看，如果真有扛不住的(项目)，可能会降价。到时候我们的调整余地就大了。”今年9月，合肥某知名房地产项目出现降价现象，并引发业主“维权”，这被认为是当地市场难以对抗楼市调控的一种信号。11月2日，某大型房企合肥公司相关负责人向21世纪经济报道表示，其所在的片区暂未出现明显降价，但如果政策力度持续从严，不排除项目做出价格调整的可能。

　　这种心态颇能反映出楼市调控从严的环境下，房地产企业的一种心态。

　　10月28日，住建部在《关于巡视整改进展情况的通报》中表示，保持调控政策连续性稳定性，坚决遏制投机炒房。次日，新华社发文称，中央决不会允许房地产调控前功尽弃。10月31日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署经济工作。该会议虽未提及房地产，但被普遍理解为楼市政策基调不会发生变化。

　　对于承受了长期调控重压的房企来说，这并不是一个积极的信号。分析人士指出，房企的资金压力正逐渐增大，进入年末会计结算节点之时，企业可能会选择通过牺牲利润的方式来维持现金流。

　　高销售背后的负债阴影

　　虽然经历了史上最密集的调控政策，但今年房地产企业的销售指标普遍向好。易居克而瑞发布的数据显示，今年前十月，百强房企整体销售规模为7.8万亿元，同比增长38.5%。其中，碧桂园的销售规模已突破6000亿元，恒大则突破5000亿元。

　　与此同时，房企的利润规模也有明显上涨。中银国际指出，前九月，房地产板块总体毛利率为34.6%，较去年同期上升3个百分点。其中，一线公司为38.1%。

　　这种销售成绩的取得，被认为是市场惯性带动的结果。一方面，三四线城市的棚改进程，仍然释放出大量需求；另一方面，一二线城市的库存规模降至低位，使得部分房企以较高的价格出货，从而获取一定的利润。

　　但这种高增长背后，长期调控带来的压力正在逐渐显现。其中，业绩增速下滑和资金链紧绷，是最重要的表现。

　　根据易居克而瑞的数据，10月单月，百强房企的销售规模为7846亿元，较9月下降了921亿元，降幅为10.5%。同比看，10月百强房企销售增速为26.1%，比7月的58.1%有明显回落。

　　负债率方面，中银国际指出，截至2018年9月，房地产板块的资产负债率为80.4%，较二季度末上升0.4个百分点；板块净负债率为240.8%，较二季度末上升87个百分点。

　　中银国际表示，随着未来行业信贷收缩以及宏观流动性趋紧，二线房企目前过高的杠杆率或在未来面临较大的财务风险。其中，中南建设、新城控股、阳光城等高速增长的企业，风险偏大。

　　这种压力已经体现在销售端。今年6月，因售价下调，位于北京市通州区的“K2十里春风”项目售楼处被业主“包围”，并被要求退房。此后，长沙、杭州、天津、郑州等一批二线城市也陆续出现类似现象。2016年房价上涨“四小龙”中的南京、厦门、合肥，如今也出现区域性降价。

　　扩张步伐或全面放缓

　　“从没有只涨不跌的房价。”兰德咨询总裁宋延庆向21世纪经济报道表示，相比2014年的那轮降价，今年房价在更高位，经济大势也更严峻，这意味着这轮降价潮可能势头更猛，持续更久，因此要做好降价的准备。

　　宋延庆表示，现金流比利润重要，“现金为王，先‘活下去’再说。”他还指出，在持续、长效的调控下，“每个项目都能赚钱的日子已一去不复返了”。

　　中原地产首席分析师张大伟也指出，如果楼市政策没有实质性松动，房地产市场的“价格战”就有可能在四季度到来。前述房企人士也认为，在某些供应量较大的区域，价格战恐不可避免。即使“按照公司年末走量的惯常要求”，降价也不可避免。

　　该人士还指出，虽然不同项目的产品类型、客户群体不尽相同，但一旦出现价格战，整个区域的预期都将受到影响，可谓“一荣俱荣一损俱损”。

　　事实上，除了降价外，开发商已经启动了不少自救措施，从而应对即将到来的楼市“寒冬”。

　　虽然不时受挫，近期房企仍然频繁发债，补充现金流。万科、恒大、碧桂园、华夏幸福等头部房企近期均有发债动作。

　　部分房企则采用其他方式补充项目资金。11月2日，泰禾宣布，将为控股子公司福州泰盛提供不超过7.5亿元的贷款融资担保。这部分款项专项用于“泰禾