平安大厦被一次性退租10层 机构分析背后为二房东资金紧张

　　1月7日，高力国际发布2018年深圳物业市场回顾与展望报告。该报告显示，2018年深圳写字楼市场出现了近三年以来首次新增供应年增长率低于20%的情况，且第四季度更鲜有地无新增供应入市。

　　截止2018年底，深圳甲级写字楼总体量达到了580万平方米，同比增长仅12.6%，同期深圳写字楼租金则同比下降0.6%至每月237元/平方米。

　　高力国际方面预计，受整体经济大环境疲软影响，预计2019年深圳写字楼平均租金仍将同比下降4%，同时新增供应大增，全市整体空置率或将从14%进一步提升到30%。

　　未来5年新增供应达峰值

　　据了解，2018年下半年，深圳原计划入市的超200万平方米写字楼面积中，有近半是因经济大环境影响疲软短期内抑制了写字楼需求的增长，使得开发商态度消极，从而选择了延后至2019年入市，且2018年第四季度写字楼净吸纳量为负。

　　高力国际办公楼服务部董事周之惠指出，2018年深圳写字楼市场入市的新增供应明显减缓，而没有新增需求且净吸纳量为负的情况，在以往的深圳写字楼市场是很少会出现。

　　而此前第一太平戴维斯方面也曾透露，由于市场需求疲软，企业需求萎缩，近期平安大厦还被一次性退租10层，该10层为二房东转租，由于资金紧张而出租率不理想，选择了退租。

　　南都记者了解到，2018年至2020年深圳还将有共计540万平方米的甲级写字楼新增供应入市，与目前市场的580万平方米总体量而言，相当于翻了近一倍，而受新增供应影响，2019年深圳甲级写字楼空置率也将被整体拉升，从2018年底的16%增加到2019年底的30%。

　　同时，高力国际方面预计，深圳甲级写字楼新增供应将在未来5年达到历史峰值，且随着大量的新增供应量入市，2022年深圳甲级写字楼空置率或将再度达到近30%的高点。

　　不过深圳写字楼需求始终较为稳定，未来随着经济不断增长，市场净吸纳量也将逐步提高。

　　市场疲软，租金承压

　　租金方面，深圳甲级写字楼租金自2018年第三季度已开始面临下行压力，年内平均租金出现了小幅下调，为每月237元/平方米，环比回落1.9%，同比亦回落0.6%。预计2019年全年净吸纳量低于2018年，2019年的平均租金仍将继续下滑4%。

　　分区域来看，截止2018年三季度，南山区甲级写字楼2018年租金同比增长16.9%至每月211元/平方米，但环比则减少了1.1%。

　　南山之外，2018年罗湖、福田、前海三个区域的甲级写字楼租金受经济下行压力明显，均出现同比下滑的情况，降幅分别为8.1%、2%、6.8%。其中，前海主要是因为目前基础建设仍在完善调整期，租金下调，且空置率达到了49.8%，预计2020年后，前海片区租金将有明显提高。

　　值得注意的是，高力国际华南区董事总经理冯文光分析认为，深圳甲级写字楼租金水平或将在2020年经济增速恢复平稳时重新呈现增长态势，因此预计2019至2023年平均租金将实现每年3.0%的涨幅。

　　此外，虽然2018年深圳甲级写字楼租金波动较大，但2008年以来，深圳甲级写字楼平均租金的年复合增长率达到了5.1%，是四大一线城市中表现最优的，而写字楼也仍是深圳物业投资市场最为活跃的板块。

　　不过，由于目前深圳租金水平偏高，所以甲级写字楼净回报率偏低，仅在3.5%左右，因此目前深圳的写字楼市场交易也主要以自用为主。

　　数据显示，2018年深圳共有9宗写字楼的大宗交易，成交总额达到了80亿元，其中有5宗均在福田区，罗湖一宗，龙岗一宗，另外还有2宗位于龙华，主要为政府收购用于培育中小企业发展。

　　租户组合多元化

　　租户组成更为多元化也是深圳甲级写字楼市场表现出来的另一个重要特点。

　　南都记者了解到，除了金融业与科技等深圳传统的支柱性行业外，专业服务业和先进制造业也逐渐成为了甲级写字楼需求的主力，尤其南山区在这方面的变化更为明显，在2018年下半年，南山得益于租金略低的优势，比福田区吸引了更多的金融企业进驻，承租面积甚至超过了福田的两倍。

　　据悉，未来5年内，有近80%的写字楼新增供应都集中在南山和前海，因此高力国际办公楼服务部董事周之惠指出，尽管目前福田区写字楼占全市比仍在一半以上，但未来随着新增供应的增加，福田、南山、前海的写字楼占比将形成三分天下的局面，各占30%左右。

（文章来源：南方都市报）