2018险资布局房产脉络图：不动产债权注册、认购规模双缩水

　　近日，中国大地财产保险股份有限公司(以下简称“大地财险”)拟出资30.85亿元购入地产项目，意在获取投资收益。蓝鲸保险梳理发现，有此打算的险企不在少数，2018年年内，陆续有平安人寿、太平洋人寿等险企在海内外购置地产，控制成本，同时谋求稳健收益。

　　除对地产项目进行直接投资外，通过认购不动产债权投资计划进行投资，也是受险企青睐的方式之一，但从2018年以来的数据看来，无论是保险资管公司对于不动产债权投资计划的注册规模，还是险企的认购数量，均有所缩减。对此，专家分析，或与资管新规落地，限制增多有关。

　　不仅如此，近一年来，险企在二级市场对上市房企股调仓动作陆续不断，也不乏险企对旗下地产子公司进行增资，拓展规模。如今，年底将至，险企2018年的地产投资布局路线图，已然浮现。

　　大地财险30亿买地，瞄准物业投资收益

　　近日，上市公司中华企业(600675.SH)与中国再保险(01508.HK)双双公告称，中华企业旗下控股孙公司上海富源滨江开发有限公司(以下简称“富源滨江”)，拟将开发的上海富源置地广场项目1#楼，销售给中国再保险控股子公司大地财险。

　　详细来看此笔交易，公开资料显示，上海富源置地广场项目，为中华企业通过重大资产重组注入资产中的地块项目。根据协议，富源滨江与大地财险签署销售协议，交易99套地上物业单位，销售面积约3.6万平方米，作价30.85亿元，由大地财险以现金支付。根据付款安排，交易价款预计在2021年前由大地财险分五次支付，其中70%将在2020年物业交付前分两次支付。

　　对于此次交易，中华企业表示有利于提升利润水平，加快资金回笼。对于大地财险而言，则是拟通过此投资机会获取租金收益，并抓住物业资本价值的潜在增长能力。

　　事实上，与大地财险相似，不乏险企以购买已建物业或土地自行建设的方式，将房产自用或投资。举例来说，2018年11月，平安人寿通过QDII资金出资9000万英镑收购英国伦敦劳合社大厦；10月，太平洋人寿对上海市黄浦区淮海中路部分地块的收购，进入实际出资阶段，前者出资79.3亿元，以股权方式购置该自用性不动产；3月，中国人寿天津市分公司，与天津市天泰置业发展有限公司签订协议，出资19.12亿元，购置后者某写字楼部分楼层，用途为办公用房，部分用于出租。

　　与此同时，据已公布2018年3季报的4家上市险企披露数据统计，截至2018年3季度末，4家上市险企投资性房地产共计实现700.22亿，较2017年末增加约1成。

　　“一方面，险企能够通过自有地产项目，协同业务，控制成本。另一方面，目前有部分保险公司自有的地产并非完全自用，而是将部分房产如办公楼对外出租，获取稳定资金收益，同时也是给未来发展规划好使用空间的配置”，中央财经大学保险学院教授郝演苏向蓝鲸保险分析称。

　　2018年险资不动产债权计划注册规模、认购规模双下滑

　　保险机构对房企产进行投资，除购置海内外地产等直接投资外，还通过多种方式进行间接投资，其中，较为常见的是布局不动产债权投资计划。

　　数据显示，2018年1-10月，25家保险资产管理公司注册债权投资计划和股权投资计划共140项，合计注册规模2754.04亿元，其中，不动产债权投资计划63项，注册规模887.40亿元。值得注意的是，在2017年前10月，共有23家保险资产管理公司注册不动产债权投资计划82项，注册规模1443.08亿元。相较之下，2018年同期，无论是从注册数量还是规模，均有明显收缩。

　　不动产债权投资计划对比(蓝鲸保险制图)

　　“这主要是受资管新规落地影响”，经济学家宋清辉向蓝鲸保险分析称，“在此环境下，险企认购的不动产债权计划也有所下滑”。

　　确实，据蓝鲸保险不完全统计，2018年以来，共有20家保险公司在中国保险行业协会披露41项认购不动产债权计划的信息，与2017年23家险企认购45项计划的情况相比，参与认购险企、认购计划数量，均有所缩减。

　　蓝鲸保险制图

　　具体来看险企在2018年的动作，认购项目数量排在首位的是中国太平，通过旗下太平人寿、太平财险以及太平养老分别认购由太平资管发起的“苏高新不动产债权投资计划”等6项不动产债权投资计划，认购金额共计51.34亿元；同样动作频繁的还有中国人保，通过旗下各子公司认购“青岛国信红岛会展中心项目”等4项不动产债权投资计划，认购金额合计约30亿元。

　　中国平安已披露的关联交易中，显示认购5项不动产债权计划，认购金额合计为54.7亿元，其中，平安人寿认购的“招商华侨城不动产债权投资计划”，单笔认购金额为20万元，是今年以来披露认购交易中金额最大的一笔；合众人寿共认购“滇池国际会展中心”等3项不动产债权投资计划，认购金额达到8.31亿元。

　　2018年险资认购不动产债权投资计划梳理(蓝鲸保险制图)

　　从项目募集资金的用途来看，认购的险资主要用于推进各个地产项目的开发建设，同时，也有部分资金用于调整项目债务结构、替换项目贷款。如平安人寿12亿认购的“北京华夏幸福创新中心不动产债权投资计划”，资金用途包括支持项目建设，以及置换股东借款。

　　再来看预期收益，根据已披露预期收益的债权投资计划内容梳理，预期收益集中于5.3%