交房3年才提供市政正式用电 开发商被判向业主赔偿违约金2万

　　开发商向业主交房时，提供了临时用电，直至近3年后，才提供了市政正式用电。业主认为开发商交房时应当提供市政正式用电，因开发商提供了临时用电，应当承担相应的违约责任。近日，济南市中级人民法院依法审结了这起商品房销售合同纠纷上诉案，开发商因提供瑕疵用电被法院判决赔偿买方违约金两万余元。

　　2012年12月14日，金某与开发商签订商品房买卖合同一份，约定购买开发商开发的位于历城区的房屋一套。合同约定开发商承诺水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：每逾期一天，出卖人向买受人支付20元赔偿金。

　　合同签订后，金某付清了全部房款。2013年6月15日，开发商向金某交付了涉案的房屋。2016年5月31日，涉案房屋所属的小区供电配套设施合格，具备正式用电条件，此前一直使用临时供电。关于未能接入10KW正式电源而使用临时用电的原因，开发商主张系因外线管沟制约，系因第三方原因造成的，但未就该主张提供相应证据。

　　金某与开发商协商未果诉至法院要求开发商按照合同约定支付逾期供电违约金两万余元。一审法院认为，双方当事人均认可合同中对水、电、燃气等基础设施应达到使用条件的日期系实际交付使用之日，但对于“达到使用条件”有不同解释，金某认为供应正式用电方为“达到使用条件”，开发商则认为供应临时电源即已“达到使用条件”。

　　一审法院认为，本案对房屋交付条件的约定仅为单体竣工验收合格，此种情况下双方对于配套基础设施正常运行的约定更加重要。因此，对于合同中第十四条所约定出卖人的义务，应当作严格解释。也即开发商交付房屋时仅具备临时用电，直至2016年5月31日方取得供电配套设施验收合格证明，具备正式用电条件，其应根据合同约定向金某支付逾期达到使用条件的赔偿金，按照每日20元的标准，自房屋交付之日2013年6月15日计算至2016年5月31日，共计21620元。对金某的该诉求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。开发商辩称未能交付正式电的原因系其他第三方原因所致，且金某使用临时电源并没有损失，其不应承担责任，但其未能提供证据予以证实，对该意见，一审法院不予采纳。

　　案件宣判后，开发商不服，向济南中院提起上诉，诉请二审法院驳回金某的诉讼请求。

　　济南中院审理认为，涉案《商品房买卖合同》第十四条约定：“水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件”，系开发商对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。首先，根据《电力供应与使用条例》规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；但开发商至2016年5月方取得供电配套设施验收合格证明，此之前的临时供电行为，不符合行政法规的规定。其次，根据《供电营业规则》规定，临时用电一般不具有永久性，且临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜；涉案商品房系为保障居住使用的永久性建筑，临时用电显然不能满足使用需求。第三，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因此，涉案合同约定的“达到使用条件”应解释为具备市政正式用电，开发商主张涉案房屋已经供应临时用电，即为“达到使用条件”，于法无据。一审法院对此认定并无不当，开发商应当承担违约责任。开发商虽主张涉案小区的临时供电是由第三方原因在造成的，但第三方原因不能成为法定免责事由，其免责抗辩的理由不能成立，一审判决开发商支付供电未达到使用条件的赔偿金并无不当，本院予以维持。 法官说法

　　对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。商品房买卖合同中约定的电的交付条件为“达到使用条件”。根据通常理解，临时用电一般不具有永久性，临时用电显然不能满足使用需求，而且在住宅小区使用临时电源也不符合相关行政法规及部门规章的要求。另外，在双方对该内容有不同理解时，应当作出对开发商不利的理解，即开发商应当提供市政正式用电。开发商不能提供市政正式用电的，应当承担违约责任。开发商虽主张是因第三方原因导致提供临时用电，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，即使是因第三方原因导致供电瑕疵，后果仍应当由违约的当事人承担。

（文章来源：法制日报）